In questo momento sono sempre più numerosi gli inquilini che non riescono a pagare l’affitto. Per convincersi di ciò basti pensare che ogni anno in Italia vengono emesse circa 50.000 ordinanza di sfratto. Cosa fare se un inquilino smette di pagare?
Avviando la procedura di sfratto per morosità (art. 658, comma 1 c.p.c. )il proprietario ha la possibilità di conseguire il doppio risultato positivo di liberare l’immobile e recuperare i canoni di locazione non pagati. Come si propone?
Per avviare una procedura di sfratto il proprietario è obbligato a rivolgersi ad un legale. La legge infatti impedisce al proprietario di difendersi da solo nella procedura di sfratto indipendentemente dall’importo della morosità maturata.
La procedura di sfratto si avvia con la notifica di atto di intimazione di sfratto per morosità. Il Tribunale competente è inderogabilmente quello del luogo in cui è situato l’immobile, ciò comporta che il proprietario non potrà scegliere il Tribunale in cui introdurre la procedura di sfratto. Tale norma non è derogabile neanche con in consenso dell’inquilino.
Nell’intimazione di sfratto il proprietario deve citare l’inquilino a comparire ad un’udienza fissata presso il Tribunale competente. Tra la data della notifica dell’atto di citazione e quella dell’udienza di convalida dello sfratto devono trascorrere almeno 20 giorni. I 20 giorni decorrono dalla data in cui l’inquilino riceve effettivamente la notifica.
Cosa può fare l’inquilino?
In sede di udienza l’inquilino può adottare varie strategie per difendersi ed evitare di essere sfrattato dall’immobile.
Nel caso in cui lo sfratto per morosità venga effettuato in virtù di un contratto di locazione ad uso abitativo il conduttore può richiedere il termine di grazia.
Richiedendo il termine di grazia l’inquilino richiede al Giudice una moratoria sul pagamento del canone di locazione. Il termine di grazia che può concedere il Giudice può avere una durata massima di tre mesi.
Nel caso in cui l’inquilino abbia già pagato il canone di affitto oppure abbia altre contestazioni sulla richiesta di pagamento del canone può proporre opposizione all’intimazione sfratto.
La richiesta del termine di grazia è incompatibile con la proposizione dell’opposizione alla convalida, pertanto l’inquilino non può chiedere congiuntamente il termine di grazia e proporre opposizione all’intimazione di sfratto.
Presentando opposizione l’inquilino ha anche la possibilità di bloccare la procedura di recupero crediti.
Convalida dello sfratto
Nel caso in cui l’inquilino non si opponga oppure non richieda il termine di grazia lo sfratto viene convalidato.
La convalida dello sfratto implica l’emissione da parte del Giudice di un’ordinanza di sfratto e di un decreto ingiuntivo esecutiva.
Il proprietario può adoperare l’ordinanza di convalida dello sfratto per liberare l’immobile dall’inquilino moroso.
Il decreto ingiuntivo invece può essere adoperato per pignorare i beni del debitore e recuperare i caconi di locazione non pagati.
Esecuzione dello sfratto
Molto spesso l’inquilino non abbandona l’immobile a seguito dell’emissione dell’ordinanza di convalida dello sfratto.
Per tale ragione, a fine di ottenere la liberazione dell’immobile il proprietario deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario.
L’Ufficiale Giudiziario è il pubblico ufficiale deputato alla liberazione dell’immobile decidendo i tempi e le modalità di liberazione dell’immobile.
La liberazione dello sfratto è una procedura complessa. Prima di tutto il proprietario deve notificare all’inquilino moroso due atti: il precetto per rilascio e il preavviso di rilascio.
Per mezzo dell’atto di precetto il proprietario intima all’inquilino di ottemperare all’ordine di liberazione contenuto nell’ordinanza di sfratto emessa dal Giudice entro e non oltre 10 giorni dal ricevimento del precetto.
Nel caso in cui l’atto di precetto rimanga privo di riscontro il proprietario dovrà procedere alla notifica del preavviso di rilascio.
Il preavviso di rilascio è un atto emesso dall’Ufficiale Giudiziario per mezzo del quale quest’ultimo indica all’inquilino sotto sfratto il giorno in cui verrà materialmente eseguito lo sfratto. Nella pratica il termine indicato nel preavviso di rilascio rimane molto spesso lettera morta.
Il recupero del credito
Con il decreto ingiuntivo esecutivo il proprietario può procedere al pignoramento dei beni del debitore. Il pignoramento può riguardare tutti i beni del debitore, mobili o immobili. Il pignoramento può riguardare anche il quinto dello stipendio dello stipendio dell’inquilino moroso.
Effettuato il pignoramento il dovrà avviare una nuova procedura giudiziaria per richiedere ad un giudice la vendita dei beni che ha pignorato oppure per ottenere l’assegnazione delle somme che è riuscito a pignorare.